Il valore delle case a Rapallo – La grande Illusione

Da qualche tempo è piuttosto frequente sentire affermare in città e leggere sulla stampa che le case di Rapallo stiano decisamente guadagnando terreno in termini di prezzi e di valore e che presto raggiungeranno livelli molto alti. Questo grazie all’intensa opera di riqualificazione che da qualche anno l’Amministrazione ed i privati stanno mettendo in campo per riportare la cittadina al suo prestigioso ruolo di “perla del Tigullio”… posto in cui assolutamente merita di stare e che il marketing territoriale (per non saper né leggere né scrivere) ha comunque già assegnato giocando d’anticipo.

Ed in effetti le opere in campo definite dai più come il volano della crescita economica della città non sono poche, anzi, sono così tante da funzionare benissimo come un “potenziometro” che aumenta sempre più il volume del racconto (lo storytelling, come si ama dire ultimamente) ogni volta che viene aperto un cantiere. E ciò indipendentemente dal fatto che ciascun nuovo cantiere si vada o meno ad aggiungere a tutti gli altri ancora non ultimati.

È però altrettanto vero che alcune recenti transazioni immobiliari abbiano raggiunto cifre elevate, come nel caso del meraviglioso e ristrutturato Auxilium presso il quale sono stati creati una ventina di appartamenti venduti (qualcuno è ancora disponibile) a non meno di 6.000/mq per quelli più piccoli e sino ai 9.000/mq per quelli di maggior pregio.

Notevoli sono state anche le vendite nelle rinnovate palazzine di Corso Colombo che stanno osservando trattative assestate oltre i 5.000 euro/mq per gli appartamenti con vista porto, per non parlare dei redivivi “alberghetti” oggetto del desiderio di VIP e facoltosi imprenditori, il cui prezzo di base al mq non pare inferiore ai 9.000 euro con tendenza al rialzo man mano che le disponibilità diminuiranno.
A queste si devono poi aggiungere le vendite dei pezzi unici lungo via San Michele e sull’Aurelia ovvero immobili che da sempre viaggiano su cifre al mq piuttosto elevate e che anche oggi offrono performance di tutto rispetto.

Tuttavia, osservando ciò che accade nel resto della città le domande che ci poniamo paiono d’obbligo:
– Siamo sicuri che l’intera Rapallo si specchi in questi numeri?
– Queste case di pregio sono la cartina di tornasole dell’effettivo valore della città?
O meglio ancora…
– Rapallo è davvero uno dei pochi luoghi in Italia caratterizzato da un valore del proprio patrimonio immobiliare in ascesa?

La risposta a ciò è contenuta nell’andamento dei prezzi delle varie zone che qui vi proponiamo, tendenza rilevata in seguito all’analisi di un arco temporale che va dal 2008 al 2021, dunque qualche tempo prima della grande depressione immobiliare che ha coinvolto l’intera Italia, sino ad arrivare ai giorni nostri. Ed i risultati sono importanti oltre che sorprendenti ma, lo diciamo subito, decisamente lontani da ciò che si racconta in merito ad una presunta crescita impetuosa dei prezzi delle case rapallesi.

I dati qui citati sono pubblici e provengono dal sito dell’Agenzia delle Entrate – Banca dati degli immobili che registra i numeri finali depositati presso i loro uffici e che è possibile consultare liberamente in questo sito:  https://www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm
Nel sito si registrano i valori statistici che risultano all’Agenzia e la loro lettura nella scansione temporale che qui si propone è interessante, poichè indicativa dei trend passati e di quelli correnti.

Se prendiamo ad esempio la zona di Rapallo centro (Corso Matteotti, Assereto, Italia, Libertà e quartieri limitrofi esclusa la costa e Sant’Anna), nel 2008  i valori immobiliari oscillavano tra un minimo di 2.800 €/mq (abitazioni civili) – 2.400 €/mq (abitazioni economiche) ed un massimo di 3.800 €/mq – 3.200 €/mq (abitazioni civili ed economiche).  Tutto sommato niente male!
Nel 2014 i prezzi appena indicati presentavano un sostanzioso calo (in media) del 16% con punte del 21,43% sui minimi e del 13,16% sui massimi delle abitazioni civili, scendendo a € 2.200 €/mq e 3.300 €/mq per le abitazioni civili, 1.950 €/mq e € 2.850 €/mq per le abitazioni di tipo economico.
Nel 2019 la discesa continuava e si faceva assai più ripida: -35,55% (media) sui minimi del 2014 e -36% sui massimi, sempre rispetto a 5 anni prima, giungendo ad un poco edificante costo minimo di 1.500 €/mq per le abitazioni civili e 1.200 €/mq per quelle economiche con dei massimi altrettanto contratti: 2.200 €/mq e 1.750 €/mq…. praticamente prezzi da saldo di fine stagione!
Nel 2020 le migliori abitazioni della zona arrestavano la loro folle corsa al ribasso (per fortuna) ma nemmeno aumentavano mentre per quelle economiche non vi è pace nemmeno oggi… poichè fino all’inizio del 2021 si registra un ulteriore calo del 5% medio attestando quegli immobili intorno a 1.150 €/mq nei minimi e 1.650 €/mq nei massimi.

Dunque ciò che costava nel 2008 al massimo € 3.800 €/mq oggi costa non più di 2.200 € al mq… vedendo dunque quasi dimezzare il proprio valore.

Dando un’occhiata alla parte più pregiata della città (Costa e San Michele), nonostante ciò che si è detto in apertura sulle sontuose vendite di alcune gemme della zona, la situazione rispetto al centro non cambia e per gli immobili normali ed economici presenti si assiste a valori minimi del 2008 che viaggiavano intorno a € 3.800/mq e 3.200/mq mentre gli stessi si attestavano a  5.000 €/mq – 4.200 €/mq nei massimi
Nel 2014 i valori massimi delle case migliori rimanevano uguali ma le case economiche scendevano a 2.600 €/mq – 3.700 €/mq registrando un -18,75% e -11,90% rispetto al 2008.
Nel 2019 un’abitazione civile veniva via a 2.350 €/mq – 3.500 €/mq con un pesante  -34,62% e -32,43% in sostanziale aderenza con quanto indicato per il centro.
Nel 2020/2021 assistiamo anche in questa zona ad uno stop alla discesa dei prezzi per le case di tipo civile ma un altro segno meno per quelle di tipo economico (benché “solamente” del 2,47% in media), che blocca i numeri odierni a 1.650 €/mq di minimo e 2.450 €/mq di massimo.

Dunque, sempre facendo il giochino di prima… nel 2008 un dignitoso appartamento a San Michele poteva costare sino a 5.000 €/mq mentre oggi non va troppo oltre gli € 2.450 €/mq.
Con tutta evidenza non si parla certo di quelle favolose case a Trelo o in riva al mare che, fortunatamente, appartengono alla categoria dei “pezzi unici” e quindi sono più al riparo dalla continua perdita di valore degli immobili. Tuttavia visti i dati e le congiunture economiche e sociali di questi ultimi anni immaginiamo (purtroppo) che pure quelle non siano più una miniera d’oro come lo erano un tempo.

Per Sant’Anna e zone più lontane dal centro la situazione è ancor più pesante, come si può facilmente immaginare: nel 2019 si era ormai arrivati a vendere nelle popolose zone di Via Toti e Via Rizzo appartamenti da 100 mq a meno di 1.000 €/mq (circa 950 €/mq) per risalire nel 2020 ed assestarsi intorno ai 1.100 €/mq nella media odierna.

Pertanto e di fronte a questi numeri… che dire?

In prima istanza sembrerebbe abbastanza chiaro che le importanti e prestigiose vendite degli appartamenti extra-lusso, pezzi straordinari inseriti in contesti unici, sono solo una goccia del mare delle case di Rapallo la quale, nonostante quegli exploit, continua ad occupare saldamente la quinta posizione in termini di valori medi di tutte le abitazioni dei 5 comuni più grandi del Tigullio ovvero:

Si registra inoltre che il declino dei valori immobiliari che pareva senza fine in qualche modo cominci a dar segni di rallentamento… ma che comunque a determinare la frenata sia più rilevante il contesto economico generale italiano (ed Europeo) piuttosto che la microeconomica dell’ambiente rapallese, dato che i valori delle abitazioni scendono come in tutti gli altri comuni italiani e la specificità del luogo, ovvero la presenza di immobili di straordinario pregio insieme ad edifici ultraeconomici figli della rapallizzazione, non contamina quasi per nulla l’andamento dei prezzi delle due tipologie costruttive che, al contrario, paiono viaggiare su due binari paralleli e separati l’uno dall’altro.

A tali conclusioni è giunto l’Istituto di ricerca Scenari Immobiliari che il 16 settembre scorso ha organizzato il 29° Forum del Mercato Immobiliare all’Hotel Miramare di Santa Margherita Ligure.
Durante quell’evento si è parlato di un mercato Europeo in crescita che ha segnato nel primo semestre del 2021 un numero di trattative pari al 33,7% in più rispetto allo stesso periodo del 2020. Nel Levante ligure ed a Rapallo in particolare, gli effetti del rimbalzo si sono però percepiti solo nel “settore lusso” mentre il resto del panel analizzato stentava ancora, anche se acquisti di appartamenti in prospettiva di affitti per smartworking (trascinati dai bassi tassi sui mutui) cominciavano a farsi notare anche qui da noi.
Pur tuttavia rimane un dato di fatto la totale assenza di aumenti di prezzi al mq per le case civili o economiche analizzate… ovvero per più del 90% di tutto il patrimonio immobiliare della città.

Ciò significa, a nostro modo di vedere, che non è sufficiente ristrutturare delle case “speciali” per sperare di vendere a ottime cifre anche tutte le altre “normali”, magari solo perché adiacenti a quelle ma non toccate direttamente da alcuna opera di riqualifica o valorizzazione.
Come noto a determinare il prezzo finale di una abitazione (specialmente una classica “prima casa”) entrano decisamente in gioco, oltre al panorama e alla qualità intrinseca della stessa, anche i servizi circostanti, la vocazione della città, la qualità della vita e la possibilità di lavorare vicino a dove si abita.
Qui è evidente che Rapallo deve ancora lavorare molto per garantire tutto ciò!

Tuttavia una cosa estremamente qualificante ci sarebbe (e non si capisce il perché non sia mai stata presa in considerazione): la riqualificazione delle facciate delle case.

Questa iniziativa potrebbe funzionare alla grande se il Comune si facesse parte attiva per individuare finanziamenti e contributi (pubblici sicuramente ma anche privati) al fine di promuovere una campagna di riqualificazione generale delle facciate di tutte le case di Rapallo, in particolare quelle che in qualche modo determinano un’impronta forte nei quartieri di Sant’Anna e centro e che nella stessa via presentano stili, forme e colori completamente diversi tra loro.

Il miglior strumento per fare tutto questo potrebbe essere una gara di idee per scegliere uno stile di riferimento, un colore o più colori e studiare per ciascun palazzo un rifacimento che li renda uniformi fra loro.

Sarebbe un grande provvedimento di “reset”, in grado di mutare l’aspetto della città correggendo almeno in parte gli obbrobri arlecchinanti generati dagli assurdi progetti edilizi degli anni ’60 e ’70 del secolo scorso, ove il mix di stili, colori, qualità e prodotto complessivo crearono un disastro urbanistico giornalmente sotto gli occhi di tutti.

Non si tratterebbe certo di una vera e propria rigenerazione urbana ma comunque sarebbe una svolta estetica importante in grado di conferire dignità e bellezza a delle costruzioni bistrattate dal tempo e dall’epoca in cui sono sorte.

E questo sarebbe un modo per provare ad incidere sui prezzi al mq di quegli immobili, questa volta sul serio!

E la speranza nostra è che ciò avvenga nel più breve tempo possibile.